Veröffentlicht am 6. Februar 2018 · Veröffentlicht in Immobilienrecht, Mietrecht

Wenn der Vermieter bei einem Zahlungsverzug des Mieters die fristlose Kündigung ausspricht, sollte er bisher zugleich immer auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin aussprechen. Nach einer neuen Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 13.10.2017 (Aktenzeichen 66 S 90 / 17) ist diese ordentliche Kündigung unwirksam, wenn die fristlose Kündigung durch eine Nachzahlung des Mieters geheilt wurde. Die bisherige Praxis wäre damit hinfällig.

Die bisherige Praxis der Vermieter galt als besonders trickreich: Nach dem Gesetz (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges unwirksam, wenn der Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die vollständigen Rückstände ausgleicht. Bisher galt in Anlehnung an die Rechtsprechung des BGH, dass im Falle dieser Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung trotzdem die Wirksamkeit der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung zu prüfen ist. Das Landgericht Berlin hat jetzt mit der genannten Entscheidung eine Argumentation gefunden, weshalb in diesen Fällen die ordentliche Kündigung automatisch unwirksam sein soll: Durch die fristlose Kündigung werde das Mietverhältnis sofort beendet. Bei Zugang der (hilfsweise ausgesprochenen) ordentlichen Kündigung fehle es also an einem wirksamen Mietverhältnis. Durch die Schonfristzahlung des Mieters entfällt lediglich später die Wirkung der fristlosen Kündigung. Trotzdem geht also die ordentliche Kündigung nach dieser Argumentation ins Leere. Das Landgericht Berlin hat die Revision zugelassen.