Veröffentlicht am 9. Februar 2015 · Veröffentlicht in Allgemein, Baurecht

Wie am letzten Freitag aus der Presse zu erfahren war, scheint der Berliner Senat eine Umwandlungsverordnung zu planen, wonach der Eigentümer für die Umwandlung eines Miethauses in Wohnungs- oder Teileigentum in bestimmten Gebieten in Berlin eine besondere Genehmigung des Bezirks benötigen soll. Der Senat verfolgt damit offenbar das Ziel, Mieter nach der Schaffung von Wohnungseigentum und dem Ablauf der Kündigungssperrfrist vor einer Eigenbedarfskündigung zu schützen.

Genaueres ist zu der Umwandlungsverordnung bisher nicht öffentlich bekannt. Daher hier nur Grundsätzliches:

Nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) können Gemeinden (Berliner Bezirke) Gebiete bezeichnen, in denen „zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ bestimmte bauliche Maßnahmen der Genehmigung bedürfen (z. B. durch eine Milieuschutzsatzung). Die Landesregierungen (Berliner Senat) sind dann nach § 172 Abs. 1 BauGB in solchen Fällen ermächtigt, für diese Gebiete durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Dieser Genehmigungsvorbehalt gilt als gesetzliches Veräußerungsverbot im Sinne von § 135 BGB. Die Geltungsdauer dieser Satzung (Umwandlungsverordnung) darf längstens fünf Jahren sein.

Gemäß § 172 Abs. 4 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Die Genehmigung ist dagegen zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Ferner ist die Genehmigung ausnahmsweise zu erteilen, wenn

  1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Sondereigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtniserben begründen soll,
  2. das Sondereigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
  3. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf die Übertragung von Sondereigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
  4. das Gebäude zum Zeitpunkt der Antragsstellung zur Begründung von Sondereigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird,
  5. sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von 7 Jahren ab der Begründung von Sondereigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.

Sollte die Umwandlungsverordnung so oder ähnlich in Berlin in Kraft treten, dann wird es zukünftig für Eigentümer schwierig, in bestimmten Berliner Gebieten Umwandlungen in Wohnungs-/Teileigentum durchzuführen. Erst wenn die Umwandlungsverordnung im Entwurf vorliegt, wird man auch beurteilen können, ob das Grundbuchamt Teilungserklärungen auch ohne entsprechende Genehmigung zu vollziehen hat, wenn deren Vollzug dort bereits vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung beantragt worden ist.

Eine konkrete Handlungsempfehlung kann man leider mangels Kenntnis der Umwandlungsverordnung noch nicht geben. Liegt einem Eigentümer aber bereits für ein Objekt eine gültige Abgeschlossenheitsbescheinigung vor, sollte man mit der Beurkundung der Teilungserklärung allerdings nicht warten, sondern die Teilung beim Grundbuchamt so rasch wie möglich beantragen. Grundsätzlich ist also höchste Eile geboten!

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.